关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

农场主移民可能的费用：

购买农场花费：可以贷款。但首付起码要35%　(因为目前金融风暴，加拿大银行对于海外居民或新移民商业贷款的审批严格了）。如果购买农场的价位在30万左右，首付35%～50%　(即首付起码是10余万）。而如果农场的价位在60万加币左右，则首付起码要20余万。（你可以将这个费用看作是购买房地产的费用。即使是花费最少的技术移民，你来了以后，也得买房吧？在多伦多市区，即使买一栋像样的住宅，也得30万以上）
移民公司费用：如果要请加拿大律师或移民公司，整个办下来应该是数万加币。视具体情况，每家移民公司的收费会有差异吧。需要具体讨论。
移民局的申请费用：批文，工作签证，移民等
其它：商业计划，农场报告，农场商务考察等的可能服务费用

购买农场的花费是必须和合理的。通过买这个农场，可能一举解决在加拿大安居乐业的所有问题（移民＋买了住房＋有生意养活全家＋小孩读中小学免费＋读大学学费优惠或学生贷款＋农场物业保值＋增值潜力＋以后可能用这个农场资助亲朋好友移民加拿大等等好处）。如果你在加拿大的亲朋好友可以帮助你，你实际上可以省下许多购买农场的费用。

你们也可以选择DIY (自己申请，不用移民公司或移民律师)与请商业房地产经纪购买农场相结合，或可以省去移民公司的费用。但责任自负。对于那些非常明白移民法规的人，如果英文优秀，或可考虑。

必须明白，天下没有免费午餐或免费的移民服务。移民所有的费用都是相对合理的。农场主移民的费用，相对于投资移民而言，还是少多了。

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

农场主移民与投资移民费用的比较（加币）：
律师费用：投资移民的律师费用可能比农场主移民的更高
投资移民的投资费用：或投资40万，于５年后本金归还；或投资不可返回的12万余（没有了！）。另外还需要花钱买住房或再花钱买一个生意
农场主移民的投资费用：不需要投资那个40万或１２万！但要投入正常的相当于买住房的金钱。（费用的区别主要就是这个40万或12万！农场主移民起码节省了这个12万余！）

另外的比较是：1. 农场主移民要有两年以上务农相关经验或农场管理经验，移加后要经营这个农场两年左右。2. 对于投资移民的要求比较高，如要求要有80万净资产。（如果没有这么多的净资产，怎么办？）

所以，对于某些人来说，即使有80万的净资产，也可能选择农场主移民。

农场主移民与技术移民费用的比较（加币）：
律师费用：律师费用可能类似。
投资费用：所花费用类似。不同的是，技术移民绝大多数在城市里买住房，而农场主移民是在郊区或农村买农场（住房＋农地，还可能加上生意）。

其它比较：
1. 农场主移民要有两年以上务农相关经验或农场管理经验，移加后要经营这个农场两年左右。
2. 如果买到一个经营良好的农场，你从一开始就解决了生存和就业问题。主申请人在初期必须经营农场，但家属可以从事其它行业。数年后，主申请人如果想从事其它行业了，就可以象卖普通房地产一样，卖掉这个农场（这些年来都是增值的）。
技术移民移加后可以从事于任何行业。但初期很难找到合适的或收入好的工作，生存压力很 大。
3. 技术移民的申请周期超长（４年或以上）。而农场主移民的申请是1年左右。
4. 技术移民的要求或门槛越来越高，技术移民越来越难：评分67分或以上，学历大本或以上，雅思平均6分，紧缺专业越来越少（从300余项缩减到38项）。许多人的专业都不在紧缺专业内，这意味着移民的成功性降低。而农场主移民：评分35分即可，学历高中或以上，不要求雅思，等。

 

[tao05]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

是啊，能考察一下最好不过

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

一个共性的问题是：“如果购买了加拿大农场，移民局不让我来怎么办？”

对于这个问题的答复是：安省允许和欢迎外国人投资加拿大农场。即使您不移民，买了农场以后也可以每年来加拿大经营农场！否则，外国人买加拿大农场干嘛？您投资进来买了加拿大农场，自己自雇，还可能为加拿大创造就业机会（如招收加拿大居民做农业工人），移民局为什么要不批准？除非移民局认为你有问题（如怀疑有犯罪记录，资金来源可疑，与恐怖组织或黑帮有关，洗钱，造假等）。另外，万一不予批准，买家可以选择不买，购买合同无效，定金退还给买家。
其实，难点在于卖家要全力配合和支持您的签证申请。如果卖家不愿意等待和配合，都不用去考察那个农场。

另外一个共性的问题是：“没有这么多钱怎么办？”
如果有亲朋好友特别是已经在加拿大的愿意合作投资经营农场（股份制），这个问题就能够解决了。
即使在国内的朋友，也可以两家一起合作购买。一家先过来移民后，然后再以这个农场“卖给”另外一家申请移民。

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

问：可否将加拿大农场出售的详细资料经常发布给我们参考？或可给我地址让我自行前往考察？
答复：回答是不可以，也做不到。原因如下：

1. 这涉及到私密性的问题和加拿大的相关法律。加拿大是个连年龄，族裔，婚姻状态，和宗教信仰都不可以主动问的国家（即使在找工作时，雇主也不可以问！）。对于商业物业和生意包括农场，其经营状态，运作效益和财务报表当然更是私密的。所有商业物业和生意的购买合同都会规定这个保密性。许多资料（如财务税务资料），只有在提交offer合同时，卖家才会提供。但可以加一条件，在看到卖家秘密资料后，可以调整合同内容等。

2. 加拿大的商业物业和生意包括农场，许多都是exclusive listing, 即非公开或私下发售。主要是不想由于农场的发售而造成雇员纷纷离开，影响农场的正常运转。未经卖家许可，不可以将这个exclusive listing物业的资料公布于众，只能够在经纪之间内部交流，然后提供给签约客户。更不允许客户不经过卖家事先同意和经纪带领，自行前往农场考察。否则，可能是未经许可擅自闯入私人领地！

另外，大多伦多地区范围内部的农场，由于靠近都市，价格比较高。一般来说，在大多伦多范围内很难找到40万加币之内的农场！所以，绝大多数相对价廉物美的农场，都不在大多伦多地产局的数据库内。所以，商业房地产经纪要花费更多的时间和精力跨系统寻找资料（到其它房地产局系统去寻找，或与其它房地产系统的经纪交流资料。也必须到外地政府去验证资料等）。所以，农场资料的获得绝非轻而易举。买农场是一个比买民宅复杂得多的过程。

所以，由于上述种种，我只能够向卖家逐步要求提供详细资料，也只能够对于签约客户（client）逐步提供翔实准确的资料。对于非签约的customer, 只能够提供一般概念的资料。

 

[tramp]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

请问农场的土地只能用来做耕种吗? 可不可以盖房子?

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

请问农场的土地只能用来做耕种吗? 可不可以盖房子?

由于zoning的限制，一个农场范围内只能够有一栋住宅，但可以有若干辅助性建筑物，如养马场，厂房，谷仓，温室，车库等等。即使这个农场大到有数百英亩土地，也是如此。

有些新移民不明白这点，所以盲目地讨论买农场土地来开发房地产。自己是根本改不了农场用途的。这个可能性类似于中彩票。但是，如果城市化的过程将这个农场圈进去了，你就中彩了。农场价值将会飙升！

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

关于加拿大安省农场的价位和选择

对于大多数移民来说，追求的是价廉物美。那么让我们来看看，花多少钱可以办多大的事，并分析各种价位的农场对于移民的合适性和可选择性。

15万～25万的农场：地处偏远，条件差，一般是荒地，或没有什么收益。以牧草种植和放牧为主，往往灌木丛生或为杂木林，或者为山地等。没有什么设备。住宅陈旧，或者上面没有住宅。土壤本身没有什么肥力。可耕地所占比例不大，等。这种农场可能只适合于国内真正的农牧民，能够吃苦耐劳，来加拿大垦荒者。不适合书生或叶公好龙者！如果买来申请移民，移民官员怎么能够相信，以此能够安居乐业衣食无忧？如，有人的愿望是：想买一个靠近多伦多的10万加币左右的优质农场。但是，这可能吗？

25万～40万的农场：一般远离多伦多，但可能靠近小乡镇。经济效益不高。住宅比较陈旧，或种植牧草，放马或养羊，或是简单的休闲型农场，或种植大豆等粗放型作物等，土地不够肥沃，没有什么值钱的设备等。这类农场中，有许多是出租给真正的农民或牧民的。这种农场可能适合于懂得农林牧副渔的移民，因为有潜力可挖，也因为他知道可以干什么，不可以干什么，买来可以有用武之地。对于那些以买农场申请移民为目的的人，或可考虑。但是，对于这种农场，你不可能强求一买来就会有大的经济效益。其实，对于较低价位的农场，也可以想的很简单：以市区一栋镇屋或半独立屋的价格就买到一个农场，如果还以这个农场申请到了移民，已经不错了。

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

40万～60万的农场：这个价位已经有些条件相当好或有明显经济效益的农场，很值得移民们购买！其价位也在许多人的可负担程度内，所以予以重点推介！此价位的农场可能距离多伦多较远（1.5小时车程或以上），但农场类型比较多元化。如谷物，蔬菜，花卉，果园，养鱼场，休闲农场都有。可以有一些值钱的设备，如温室和农业机械设备等。尤其值得强调的是，有些农场是有现成生意的，如某些花卉农场，有固定销路，收入稳定，可能有较高的回报。住宅条件也相当不错，有些甚至可以说是舒适安逸的现代化住房！如双车库独立屋，超过2500平方英尺，硬木地板，起居室，大客厅等，四卧室，三浴室，等等。光这栋房屋在市区，起码就值了50万！

我建议那些不懂得农场经营也没有农业经验的人，如果条件允许，尽量买这个价位内的带生意的农场。可以要求卖家培训你，很快可以上手。如果买到一个生意稳定，收入良好的农场，岂不是一个聚宝盆？还有什么可担心的？已经来到加拿大的企业家移民家，也可以买这类有良好生意的农场来取消移民条件。另外，应该尽量买安省南部所谓加拿大阳光地带内的农场。

60万至一百万的农场：显然，在这个价位区间的挑选余地更大，农场的种类也更多。购买者或考虑较大的投资价值，或考虑良好的经营效益，或考虑以享受人生为主。如有些农场距离多伦多相当近（1小时车程以内），从而体现出其位置价值（location, location and location）! 例如某农场地处大都市郊区，又靠近高速公路或市政规划带，由于其被圈入城市发展区从而改变土地用途的可能性较大，其增值潜力较大。一旦农场被圈入规划区，你就大发了！所以购买这类农场主要是作为土地银行来储备的。购买者可以不亲自经营农场，住宅和土地都可以出租给农民。这适合于那些实力雄厚的投资移民购买。而如果主要考虑经营，则可以买到一个带生意的经济效益良好的农场。如某农场种植蔬菜和蘑菇以及花卉，位于大湖区小镇内，前店后场，远近闻名，供销畅旺，易经营，高回报，叫价仅为60余万。还有些农场是以休闲为主。如某农场靠近大瀑布区，位于美加边境的界河之滨，内有乡村酒吧和休闲设施。一杯在手，举目四望，但见波光粼粼，森林浓郁，芳草如茵，疑入梦境，一派田园风情，甜蜜而宁静。真是心旷神怡，享受人生啊。这对于那些向往田园生活又腰包充实的人，相信是具有吸引力的。

(这是本人同名文章《关于加拿大安省农场的价位和选择》的一部分。原文即将在加拿大《地产周刊》上发表）

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

那种内有标准高尔夫球场或高级跑马场，风光绮丽设施完善的富豪型私人会所型农场，或是那种现代化养鸡场或奶牛场等有配额的大型工厂式农场，价格必然高昂，如在数百万甚至千万加币以上。显然，对于绝大多数民众，这些昂贵的农场好比是乌托邦。据统计，安省平均每个农场的价值是80余万加元。从现实出发，普通移民可以负担的农场价位应该在这个平均值以下。

（注：由于看见有些网友抱怨，本人这次就尽量详细地发送大量信息。本人理解，由于大多数网友尚在国内，询问主要是为了了解信息。希望对于大家有用。）

 

[vivi592]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

谢谢楼主提供这么有用的信息。有个疑问：如果一家经营良好的农场，每年都有固定的收益，为什么要出售？花50万就能买个现金流入的优质资产，感觉像是天上掉下个林妹妹，美得有点发晕

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

谢谢楼主提供这么有用的信息。有个疑问：如果一家经营良好的农场，每年都有固定的收益，为什么要出售？花50万就能买个现金流入的优质资产，感觉像是天上掉下个林妹妹，美得有点发晕

这是某些买家常见的疑问。

最常见的原因，是农场主年老退休。加拿大农场绝大多数是小型的家庭农场，如果子女不愿意继承祖业，当然就卖掉。其它原因如，想改行了，想套现了，需要钱了，等等（有些农场卖出后，原有农场主留下来转变为租客继续经营。这在买农场作为土地储备时很常见）。当然，也有可能是经营不善。

“花50万就能买个现金流入的优质资产”，这很正常啊。50万加币，不少啦。即使在市中心都可以买到一个很好的赚钱生意，或有现金流入的优质资产（如出租物业）。花50万，买到一个好的赚钱农场，这不是理所当然的事情吗？（有些网友，花20万都要求买到一个优质农场啦。如前述，花30万，都不能够保证。但花50万，还不能够买到个物有所值或物超其值的好农场？朋友，你也太没有信心了吧？

在买卖其它房地产或生意时，也会有类似的疑问。如在买房屋时，也常常问：“这么好的房屋，为什么要卖？是不是有什么问题才卖？”　在买卖生意时，如餐馆，咖啡店，便利店，或超市，这更加是一个常见的问题：“是不是生意不好的，才拿出来卖？如果每年都有固定的收益，为什么要出售？”　是的，每个买家都可以在心中问这个问题，但要有足够的自信啊。否则，天下就无可以买卖的物业或生意。事实上，每年，都有大量的物业或生意或物业加生意顺利成交或换主。

物业也好，生意也好，都有自身的价值。把握其价值，是个关键。

（注：发送了太多的信息。有些都重复了。俺都准备从这个讨论中退休了.　 。欢迎真正有需求的网友和我email联系。)

 

[tramp]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

感谢LZ提供了许多有用信息

 

[cztzhib]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

农场有熊不?好怕怕

 

[w清远]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

注意啊，以下我要说的，不是道听途说，而是根据我实实在在的11年加拿大工作经验。

多伦多至温莎（靠近美国－加拿大边境）是加拿大最好的阳光地带之一。大量的农场集中于此。目前，有不少华人在此从事农场业（奶牛场；养鸡场；养猪场；肉牛场；养马场； 经济作物农场， 如一望无际的麦地, 玉米地, 豆类, 蔬菜, 西洋参等；园艺, 花卉，苗圃农场；果树农场；养鱼场等）。多伦多的华人超市起码有50家，与这些华人农场之间构成了产供销一条龙。而且，你的农产品可以轻而易举地卖至美国（美国加拿大其实是一体化市场。夏秋季，安省农场的蔬菜花卉大量供应至美国；冬季，则从美国运输蔬菜或花卉来加拿大。大卡车，2个小时左右就从那些农场到了美国；如果是温莎农场，1小时都不要）。此外，还有休闲农场: 这些农场可能有各种养殖或种植业, 但都不多。环境十分 优美，大多是富翁隐居地, 农业只是他们业余爱好。

在多伦多，经常有新移民农场主招募那些一下子找不到好工作的新移民去农场打工。农场也招募家庭不富裕的留学生们去打工。甚至，有许多探亲的父母亲也去打工，挣一笔钱回去。农场工作，也有不太劳累的。如，分拣和包装蔬菜，等。老爷爷和老奶奶都可以干。可以在华人网站上看到这些打工的故事。

干了几年之后，你如果不想干了，可以租给别人，或卖掉。然后，你可以去做别的工作。说实话，即使后来许多人改行了，他们也都不舍得卖掉他们的农场。他们只是出租给别人去经营，自己保持农场的所有权，好处：一是有回报，二是等待增值，三是随时可以邀请亲朋好友一起去度假。到了这个阶段，只要你有钱，真的不需要卖掉。你的感觉有点像小布什啊：他有度假农场，你也有！

买了农场之后，许多人在动脑筋，如何去提升农场的价值。如提供度假屋等旅游服务，或提供骑马训练，或养殖宠物去卖。或提供钓鱼等娱乐活动。这样，可以多赚好多钱的！中国人，应该聪明啊。只要不种大麻不违反法律就行　：）你可以海阔凭鱼跃天高任鸟飞。象毛爷爷说的，广阔天地大有作为！

我在多伦多是做房地产的broker, 我已经帮助10几位华人同胞投资了农场。目前，有若干农场主委托我出售他们的农场。原因有的是老农场主退休了，有的是当年以农场主项目移民到加拿大的华人或东欧人拿稳了身份之后，再卖掉农场去干别的。价钱从数十万加元至一百多万（可从加拿大银行贷款50%左右）。农场位置：都在安省南部比较温暖的地带，至多伦多0.5~2 小时不等。或至美国0.5~3 小时不等。

我的服务项目：
1. 帮助你买到优良的农场　
2. 可以请政府的农业专家给你做评估报告或技术指导
3. 可以帮助你拿到政府的农场价值报告
4. 由本人，农业专家和律师合作，根据申请人意向及经验撰写农场商业计划
5. 帮助你拿到加拿大银行的贷款（目前由于金融危机，一般情况下不容易拿到商业贷款。但由于我是VIP Broker, 所以可以帮助你申请到）
6. 可以邀请你来实地商务考察（有条件购买之后）
7. 与律师合作，帮助你投资和移民成功
8. 移民局审批通过后再完成农场过户等相关事宜
9. 安排农业专家指导你经营管理农场
10. 甚至，可以安排你的农场的委托管理，即承包给别人干。

注：
1. 即使你不想移民，也可以投资农场。安省对于外国人购买农场没有限制。你可以将农场承包给别人干。每年，外国人以管理农场的名义，可以来加拿大半年。
2. 你可以授权在加拿大的亲朋好友帮助你去实地考察和购买。已经在多伦多的朋友，可以与我联系。我可以邀请农业专家和老农场主一起给你们开讲座，然后集体去实地考察。
3. 我们是加拿大注册房地产商，受加拿大法律严格监管。一切买卖合同，要经过律师审核，再经过移民局审核认可。农场产权是永久性的，必须在加拿大地方政府注册产权之后买卖才生效。

显然，这不是一件简单的事情。买一个优良的物有所值的农场，是投资成功或这个移民项目成功的关键。所以，你必须要有我们的帮助。我们欢迎移民公司的合作。希望大家以各种方式来到加拿大，为新生活奋斗。

我也写累了。要说明白，还要写很多。再慢慢补充吧。

注：如果你真的有兴趣，最好发email 给我　wzhucan@yahoo.com

我以给你发了邮件!抽时间看一下吧!

 

[w清远]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

我喜欢这个话题。前一段听经纪人介绍温哥华附近的农场，有大棚可以种蘑菇。上网一搜，好家伙，国内蘑菇都机械化生产了，真先进。把那些机器弄过来省不少人工呐。看来做农场很有赚头呐，不过从事农业20多年，除了亲自见识过种花草，还真没有弄过蔬菜和蘑菇呐。谁想交流一下技术问题可以pm我哦。

我住温哥华,一直对搞农场有兴趣。要是楼主在温哥华希望见见面可以吗?

 

[lidong]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

楼主好

我非常感兴趣家难大的农场,打算购买20~30万元价位的,请提供详细的资料.

邮箱:nbaps13@163.com

 

[lidong]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

我非常感兴趣加拿大的农场,打算购买20~30万元价位的,请提供详细的资料.

邮箱:nbaps13@163.com

 

[lidong]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

wzhucan 你好：

我非常感兴趣加拿大的农场,打算购买20~30万元价位的,请提供详细的资料.

邮箱:nbaps13@163.com

 

[china1968]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

有兴趣，我加你为好友了没看到你确认。我想以此移民，请指教。