最近看了个视频，我怎么也算不明白：15万加元年收入，2017年登陆，2年时间买了7套房！

[lyoo]

这个视频，明显的是贷款经纪的广告，
七套，一下把潜在客户的心理承受能力提高了，他不期待你也做七套，

他是让你做三套，四套，对比七套，有一个放松的心情，

没有看视频，
不管几套，银行总贷款额度是实打实的存在哪里的，市场稍有风吹草动我可能就如惊弓之鸟了。

 

[Jupiter Goldwater]

天，你们还真信了，这就是个地产中价网上营销而已。

 

[sabre]

没有看视频，
不管几套，银行总贷款额度是实打实的存在哪里的，市场稍有风吹草动我可能就如惊弓之鸟了。

出租房，以租养贷，跟市场关系不大，

 

[lyoo]

出租房，以租养贷，跟市场关系不大，

多伦多现在的价格要想做到以租养贷应该蛮难的，很多一百多万的房子租金也就两三千。

 

[cg2006]

这也是一个可能，

一个专业评估人员，在不违规的情况下，高估15%，不难，

比如，周边比较的时候，他挑最高的比，比如，强调有利的环境因素，

哪位网友能推荐专业评估师, 评估自住房转出租时点的估值, 魁省, 谢谢.

 

[sabre]

多伦多现在的价格要想做到以租养贷应该蛮难的，很多一百多万的房子租金也就两三千。

那不敢碰

 

[cbcctv]

去萨省，里加纳hood里面的house，好的也就10万块钱一个，烂的5/6万。15万一年买10个都轻轻松松。

多伦多嘛，就得靠贷款公司做文件啦。。。不做文件，是不可能滴。

 

[KingDavid]

不知道以前，现在做refinance银行还是主要根据income，最高可以做到收入的5-6倍。

除了几大银行，还有很多信用社和财务公司可以提供房屋抵押贷款，条件很宽松，但利率很高。

 

[lyoo]

除了几大银行，还有很多信用社和财务公司可以提供房屋抵押贷款，条件很宽松，但利率很高。

是的，也听说过

 

[yifan]

15万年收入足够高，只要有首付，交房一个出租一个，买100万以下的房子，循环操作，是可以实现的。以目前的低利率，大多地区的租金基本上可以cover贷款等费用。即使房价跌了，只要不卖房子，也不会崩溃，况且短期内房子大跌的概率不高，持续上涨的可能性比较大。只要基本上保持收支平衡，还房贷本身就有很大比例是还本金，相当于存款，加上房价上涨部分，几年到十年左右赚到一套房子的钱，还是很有希望的，当然期间需要做很多工作，其实也算是赚个辛苦钱。

 

[jimmy_huang]

我看了这个视频，

我猜关键在贷款，而窍门在于银行估价，

第一套，买时50万，首付10万，
两个月之后，银行估价60万，多出来的10万，做refinance, 能拿出来8万，

8万加上手里2万，买第二套房，

这个视频是玩贷款人做的，他们有方法在refinance 的时候，做出不同的估价，

必须在贷款体系里混的人，才了解哪家银行偏向低估，哪家偏向高估，买入之后，简单的修改什么能形成高估，哪位评估员可以帮助高估，

首付主要靠不同评估形成的refinance 能力实现的

两个月后，买价50万的就可以评估60万！天啊，真的是想不到，refinance的不为人知的地方真的是太多了。评估价原来还可以这么弄。

 

[yifan]

这样的收入应该不需要refinance，正常去大银行做房贷没有问题，可以拿到低利率。

 

[zhcww88]

我看了这个视频，

我猜关键在贷款，而窍门在于银行估价，

第一套，买时50万，首付10万，
两个月之后，银行估价60万，多出来的10万，做refinance, 能拿出来8万，

8万加上手里2万，买第二套房，

这个视频是玩贷款人做的，他们有方法在refinance 的时候，做出不同的估价，

必须在贷款体系里混的人，才了解哪家银行偏向低估，哪家偏向高估，买入之后，简单的修改什么能形成高估，哪位评估员可以帮助高估，

首付主要靠不同评估形成的refinance 能力实现的

应该是做加按，在房子升值的情况下，再申请新贷款，用于新购房的首期，如此类推。2003年起，我在国内就是这样操作的，银行之间不能互查房贷信息，没有限购限贷，在不同的银行申请贷款都可以获利率下浮10%-15%。能做加按的银行不多，例如有深发展银行（现在的平安银行），它的创新业务走得比较前，其实也是抄香港同行，例如双周供，但是自2007起就很难操作，所以成名要趁早。这种不断加杠杆的方式，是在对楼市、当地经济足够判断所做的高风险投资，我幸运地存活下来了。
2008至今我已经无再买房，房价再涨了三倍，已经远远超出居民购买能力，我在2003-2007不断加杠杆，貌似是如履薄冰，其实我是在分析过居民购买力和建筑成本（包含土地拍卖价）之上做的投资判断。
而现在，全世界都有可能出现黑天鹅，加杠杆无疑是找死。
有人说，按我的分析，全世界的房子也无成交了，我只能说，就投资而然，赶不上婚礼也不要赶上葬礼。

 

[yifan]

尽管不是专业人士，但最近有个直观的感受，这边的贷款能力主要取决于收入。比如这个年收入15万的，如果有首付就可以贷到大约七八十万，买到第一个房子后立即出租出去，让这个房子基本上自己养自己，然后你的贷款能力又恢复到七八十万，凑够首付再买第二个房子，以此类推，理论上可以做多次。如果首付紧张的话，15万的收入，等一年到两年就又攒到一期首付，投资多套房产是完全可能的。当然最好将总资产负债率控制在不低于50%，风险就不大，生活质量也基本不受影响。另外，贷款Renew时，只要平时按时还贷，不更换银行，非常简单，几乎什么资料都不需要补充，签字即可。

 

[manadona]

我分析了一种可能，假如做refinance 的时候，估价高于购入价，这个increased equity, 80%可以贷出来，做下一套的首付

银行帮你递贷款申请时，是交付给见不到面的underwriter的，然后上门给房子估价的评估师，是谁指定和找的？这个不能视而不见

 

[jimmy_huang]

应该是做加按，在房子升值的情况下，再申请新贷款，用于新购房的首期，如此类推。2003年起，我在国内就是这样操作的，银行之间不能互查房贷信息，没有限购限贷，在不同的银行申请贷款都可以获利率下浮10%-15%。能做加按的银行不多，例如有深发展银行（现在的平安银行），它的创新业务走得比较前，其实也是抄香港同行，例如双周供，但是自2007起就很难操作，所以成名要趁早。这种不断加杠杆的方式，是在对楼市、当地经济足够判断所做的高风险投资，我幸运地存活下来了。
2008至今我已经无再买房，房价再涨了三倍，已经远远超出居民购买能力，我在2003-2007不断加杠杆，貌似是如履薄冰，其实我是在分析过居民购买力和建筑成本（包含土地拍卖价）之上做的投资判断。
而现在，全世界都有可能出现黑天鹅，加杠杆无疑是找死。
有人说，按我的分析，全世界的房子也无成交了，我只能说，就投资而然，赶不上婚礼也不要赶上葬礼。

关键是，这个视频讲的是2017年到今天买了7套房子，这么短时间，加按揭感觉不太可行的样子，难道多伦多最近短短2-3年房价匀速上涨么？好像2016到2017正好是房价暴涨赶上加国调控的时候？

 

[yifan]

关键是收入足够高，投资房出租后能够以房养房，首付可多可少。不管你喜欢与否，华人很难免“俗”，投资房产的比例不小，知道有人持有十多套房子，住一套大的，其余出租，到处旅游不上班。也看到有部分不喜欢投资房产等的，十几年过去了，依然住着小房子或者Townhouse，房贷早已还清，生活无忧，但很难有大的改变，人各有志吧。

 

[zhizhi123]

这也是一个可能，

一个专业评估人员，在不违规的情况下，高估15%，不难，

比如，周边比较的时候，他挑最高的比，比如，强调有利的环境因素，

银行一般都低估，凭什么给你高估？
高估分险都是银行的。别和我扯说你认识银行评估的。我亲戚买房子 ，银行估价比他实际购买价格低了10万，就是说他100万买一个房子，银行只估房子90万，只能按90万总价给他贷款。剩下的钱他必须自己出。

视频肯定

 

[走东闯西]

如果操作的好，其实是可以的

象我2017年从卡加利搬回大温，卖了卡加利的两套房，带回来了一些Cash, 4年时间从大温Maple Ridge买了七套独立屋，其中两套只交了定金，还没交房. 去年圣诞节89万成交的新房现在月租三千五，今年4月份93万买的lot正在建，这两套市场价现在都超过1.2M了。现在Maple Ridge基本上没有准新房可卖，仅有的几套新房也是抢offer，MLS上都是在卖图纸。期间还赞助女儿在卡加利买了一套独立屋

 

[jimmy_huang]

如果操作的好，其实是可以的

象我2017年从卡加利搬回大温，卖了卡加利的两套房，带回来了一些Cash, 4年时间从大温Maple Ridge买了七套独立屋，其中两套只交了定金，还没交房. 去年圣诞节89万成交的新房现在月租三千五，今年4月份93万买的lot正在建，这两套市场价现在都超过1.2M了。现在Maple Ridge基本上没有准新房可卖，仅有的几套新房也是抢offer，MLS上都是在卖图纸。期间还赞助女儿在卡加利买了一套独立屋

七套独立屋！那贷款怎么弄的啊，至少有5套已经交房了吧，我记得现在独立屋都至少100万加元起步了，如果不租出去拿租金，40万加元的收入都难以还上贷款吧？