最近看了个视频,我怎么也算不明白:15万加元年收入,2017年登陆,2年时间买了7套房!

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这个视频,明显的是贷款经纪的广告,
七套,一下把潜在客户的心理承受能力提高了,他不期待你也做七套,

他是让你做三套,四套,对比七套,有一个放松的心情,
没有看视频,😄
不管几套,银行总贷款额度是实打实的存在哪里的,市场稍有风吹草动我可能就如惊弓之鸟了。
 
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去萨省,里加纳hood里面的house,好的也就10万块钱一个,烂的5/6万。15万一年买10个都轻轻松松。

多伦多嘛,就得靠贷款公司做文件啦。。。不做文件,是不可能滴。
 
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15万年收入足够高,只要有首付,交房一个出租一个,买100万以下的房子,循环操作,是可以实现的。以目前的低利率,大多地区的租金基本上可以cover贷款等费用。即使房价跌了,只要不卖房子,也不会崩溃,况且短期内房子大跌的概率不高,持续上涨的可能性比较大。只要基本上保持收支平衡,还房贷本身就有很大比例是还本金,相当于存款,加上房价上涨部分,几年到十年左右赚到一套房子的钱,还是很有希望的,当然期间需要做很多工作,其实也算是赚个辛苦钱。
 
最后编辑: 2020-12-25
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我看了这个视频,

我猜关键在贷款,而窍门在于银行估价,

第一套,买时50万,首付10万,
两个月之后,银行估价60万,多出来的10万,做refinance, 能拿出来8万,

8万加上手里2万,买第二套房,

这个视频是玩贷款人做的,他们有方法在refinance 的时候,做出不同的估价,

必须在贷款体系里混的人,才了解哪家银行偏向低估,哪家偏向高估,买入之后,简单的修改什么能形成高估,哪位评估员可以帮助高估,

首付主要靠不同评估形成的refinance 能力实现的
两个月后,买价50万的就可以评估60万!天啊,真的是想不到,refinance的不为人知的地方真的是太多了。评估价原来还可以这么弄。
 
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我看了这个视频,

我猜关键在贷款,而窍门在于银行估价,

第一套,买时50万,首付10万,
两个月之后,银行估价60万,多出来的10万,做refinance, 能拿出来8万,

8万加上手里2万,买第二套房,

这个视频是玩贷款人做的,他们有方法在refinance 的时候,做出不同的估价,

必须在贷款体系里混的人,才了解哪家银行偏向低估,哪家偏向高估,买入之后,简单的修改什么能形成高估,哪位评估员可以帮助高估,

首付主要靠不同评估形成的refinance 能力实现的
应该是做加按,在房子升值的情况下,再申请新贷款,用于新购房的首期,如此类推。2003年起,我在国内就是这样操作的,银行之间不能互查房贷信息,没有限购限贷,在不同的银行申请贷款都可以获利率下浮10%-15%。能做加按的银行不多,例如有深发展银行(现在的平安银行),它的创新业务走得比较前,其实也是抄香港同行,例如双周供,但是自2007起就很难操作,所以成名要趁早。这种不断加杠杆的方式,是在对楼市、当地经济足够判断所做的高风险投资,我幸运地存活下来了。
2008至今我已经无再买房,房价再涨了三倍,已经远远超出居民购买能力,我在2003-2007不断加杠杆,貌似是如履薄冰,其实我是在分析过居民购买力和建筑成本(包含土地拍卖价)之上做的投资判断。
而现在,全世界都有可能出现黑天鹅,加杠杆无疑是找死。
有人说,按我的分析,全世界的房子也无成交了,我只能说,就投资而然,赶不上婚礼也不要赶上葬礼。
 
最后编辑: 2020-12-26
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尽管不是专业人士,但最近有个直观的感受,这边的贷款能力主要取决于收入。比如这个年收入15万的,如果有首付就可以贷到大约七八十万,买到第一个房子后立即出租出去,让这个房子基本上自己养自己,然后你的贷款能力又恢复到七八十万,凑够首付再买第二个房子,以此类推,理论上可以做多次。如果首付紧张的话,15万的收入,等一年到两年就又攒到一期首付,投资多套房产是完全可能的。当然最好将总资产负债率控制在不低于50%,风险就不大,生活质量也基本不受影响。另外,贷款Renew时,只要平时按时还贷,不更换银行,非常简单,几乎什么资料都不需要补充,签字即可。
 
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我分析了一种可能,假如做refinance 的时候,估价高于购入价,这个increased equity, 80%可以贷出来,做下一套的首付
银行帮你递贷款申请时,是交付给见不到面的underwriter的,然后上门给房子估价的评估师,是谁指定和找的?这个不能视而不见
 
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应该是做加按,在房子升值的情况下,再申请新贷款,用于新购房的首期,如此类推。2003年起,我在国内就是这样操作的,银行之间不能互查房贷信息,没有限购限贷,在不同的银行申请贷款都可以获利率下浮10%-15%。能做加按的银行不多,例如有深发展银行(现在的平安银行),它的创新业务走得比较前,其实也是抄香港同行,例如双周供,但是自2007起就很难操作,所以成名要趁早。这种不断加杠杆的方式,是在对楼市、当地经济足够判断所做的高风险投资,我幸运地存活下来了。
2008至今我已经无再买房,房价再涨了三倍,已经远远超出居民购买能力,我在2003-2007不断加杠杆,貌似是如履薄冰,其实我是在分析过居民购买力和建筑成本(包含土地拍卖价)之上做的投资判断。
而现在,全世界都有可能出现黑天鹅,加杠杆无疑是找死。
有人说,按我的分析,全世界的房子也无成交了,我只能说,就投资而然,赶不上婚礼也不要赶上葬礼。
关键是,这个视频讲的是2017年到今天买了7套房子,这么短时间,加按揭感觉不太可行的样子,难道多伦多最近短短2-3年房价匀速上涨么?好像2016到2017正好是房价暴涨赶上加国调控的时候?
 
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关键是收入足够高,投资房出租后能够以房养房,首付可多可少。不管你喜欢与否,华人很难免“俗”,投资房产的比例不小,知道有人持有十多套房子,住一套大的,其余出租,到处旅游不上班。也看到有部分不喜欢投资房产等的,十几年过去了,依然住着小房子或者Townhouse,房贷早已还清,生活无忧,但很难有大的改变,人各有志吧。
 
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这也是一个可能,

一个专业评估人员,在不违规的情况下,高估15%,不难,

比如,周边比较的时候,他挑最高的比,比如,强调有利的环境因素,
银行一般都低估,凭什么给你高估?
高估分险都是银行的。别和我扯说你认识银行评估的。我亲戚买房子 ,银行估价比他实际购买价格低了10万,就是说他100万买一个房子,银行只估房子90万,只能按90万总价给他贷款。剩下的钱他必须自己出。

视频肯定
 
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如果操作的好,其实是可以的

象我2017年从卡加利搬回大温,卖了卡加利的两套房,带回来了一些Cash, 4年时间从大温Maple Ridge买了七套独立屋,其中两套只交了定金,还没交房. 去年圣诞节89万成交的新房现在月租三千五,今年4月份93万买的lot正在建,这两套市场价现在都超过1.2M了。现在Maple Ridge基本上没有准新房可卖,仅有的几套新房也是抢offer,MLS上都是在卖图纸。期间还赞助女儿在卡加利买了一套独立屋
 
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如果操作的好,其实是可以的

象我2017年从卡加利搬回大温,卖了卡加利的两套房,带回来了一些Cash, 4年时间从大温Maple Ridge买了七套独立屋,其中两套只交了定金,还没交房. 去年圣诞节89万成交的新房现在月租三千五,今年4月份93万买的lot正在建,这两套市场价现在都超过1.2M了。现在Maple Ridge基本上没有准新房可卖,仅有的几套新房也是抢offer,MLS上都是在卖图纸。期间还赞助女儿在卡加利买了一套独立屋
七套独立屋!那贷款怎么弄的啊,至少有5套已经交房了吧,我记得现在独立屋都至少100万加元起步了,如果不租出去拿租金,40万加元的收入都难以还上贷款吧?
 

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