安省伦敦市全面介绍

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好消息：2017伦敦将迎来大发展
随着近几年伦敦经济的发展，房地产市场愈发的火爆，使得伦敦越来越成为开发商眼中的香饽饽。

近日，伦敦市政府宣布今年伦敦将会有超过100万平方英尺的土地有待开发。这将会是一个巨大的商业地产项目。

来自CBRE的分析师认为伦敦的商业地产很有前途，今年的商业地产销售额将会超过数十亿元。目前很多商业大楼被抢购一空的案例就是很好的例子。

CBRE的副主席Peter Whatmore在接受采访的时候称：目前，伦敦的房地产市场比较的健康，住房的空置率在不断地下降就是一个很好的证明。

待开发的地方具体如下：

位于伦敦的西南端，Wonderland Road将会修建一座占地650,000平方英尺的超级市场。

另外在Sifton’s West 5的附近也会修建占地450,000平方英尺的商业办公区域。

相关的统计数据显示，近几年伦敦的住房空置率一直在下降，从几年前的11.5%到现在的7.1%。

在商业领域，有超过2.5亿元的资产被出售。

位于本市北端的Masonville Place购物中心，投资超过了1亿元。

综上数据，来自伦敦经济发展公司（ London Economic Development Corp. 简称LEDC）的主管称伦敦的未来一片光明。强劲的地产房地产销售以及相对比较健康的房地产市场就是一个很好的例子。

加拿大会会议委员会（Conference Board of Canada）的经济学家Alan Arcand称制造业的回暖以及美元兑加元的强势，也推动了加拿大经济的发展。弱势的加元推动了出口，让“加拿大制造”在美国变得更加的有竞争力。

加拿大会会议委员会也预测今年伦敦的GDP增长会达到2.4%，和安省持平，全国的平均水平为2%。

但是，经济学家同样指出，伦敦市中心地区办公楼的空置率为19.9%，放眼全国处于比较高的位置。这值得引起大家关注，大家也不要盲目的乐观。

但是伦敦近几年高端制造业的发展不断地扩大也似乎给了我们信心。


（加拿大伦敦华人网Leesanity原创）

 

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一、加拿大安省伦敦市，是加拿大第十一大城市，市区人口近40万，是一个美丽又安逸的森林城市。由于伦敦没有太多的大型企业，就业率一般，所以伦敦的房价一直比较平稳。


二、随着外来人口的增加和温哥华多伦多房价高涨的影响，自2016年4月起，伦敦的房地产交易市场进入卖方市场，房屋销售数量增加，平均销售房价上涨加快。

下图是近两年来伦敦地区的每月平均销售房价。黑色线是2015年2月至2016年2月的，红色线是2016年2月至2017年2月的，同期相比可见上涨不少。


下图是近两年来伦敦地区的每月房屋交易数量。黑色线是2015年2月至2016年2月的，红色线是2016年2月至2017年2月的。2016年2月至2017年2月，在待售房屋数量比2015年2月至2016年2月约少30%的情况下，交易数量还有明显增加，说明需求比较旺盛。


目前，在伦敦的西北区，上市销售的独立屋价格在30万之内的比较少；上市销售价格在30万到60万之间的独立屋，大都需要抢offer。

独立屋上市销售房源的不足，带动公寓和镇屋的销售量上涨和价格上涨。

2017年3月份前半个月的房屋交易量已经高达769套。

三、新建房屋的销售也发生了明显的变化。

以往伦敦地区新建房屋的销售方式通常是，建筑商（Builder）建好样板房，客户参观样板房，根据样板房的质量确定是否选择这个建筑商、确定选择什么样的户型、什么档次的内部装修等等。

近期一家公司准备在伦敦西北区的JUBILEE CRESCENT以南、BLACKACRES BOULEVARD以东新建71栋占地比较小、建筑面积比较小、房价低于40万的独立屋，样板房还没有开始修建、交房日期估计在秋季、还没有开始正式卖，已经有远超71个的客户登记要求购买。

房屋需求旺盛，从事新房建设的公司也增加很多，个别公司的建筑质量令人担忧。前几天带客人看一套一两年新的二手房，位于地下室的下水管道不是竖直的，而是如下图的红线条所示，是弯曲的，估计是下料时管子有点长了，安装工人没有修正管子，而是直接装上去了。尽管不影响使用，但表明这个公司的建筑质量不是很高。


四、伦敦地区房屋销售旺盛的外部因素至少有下面几个方面：

1、伦敦医疗卫生条件比较好，有三大医院和众多的养老、护理院，吸引了很多退休人员落户伦敦。现在有很多即将退休人员未雨绸缪，抢在房价上涨前购买退休后居住的房子。

2、一些房地产投资人员，为了规避多伦多等地区高房价的风险，选择在伦敦投一部分资金。还有一些投资者，认为伦敦的房价低，后劲大。

3、伦敦的教育质量比较好，有在安省排名靠前的小学和中学，一些错过在温哥华和多伦多等地买房机会的人士，为了孩子教育选择伦敦作为居住地。也有不少从加拿大东部和西北部其它省搬来伦敦的朋友。


五、目前温哥华和多伦多等地过热的房地产市场，对整个经济、当地居民、房地产投资者和房地产相关行业来说都不是什么太好的事情，长期稳健的发展才是硬道理。政府最近出台的很多措施，还是起到了一定的作用。

1、严格贷款要求，提高首付比例。这一条确实限制了一些人买房。

2、下图是加拿大地产协会公布的2016年1月至2017年1月每月平均销售房价，橙色线是BC省温哥华的，黑色线是安省多伦多的，红色线是BC省维多利亚的。2016年8月温哥华实行的征收海外买家税，对温哥华的房屋平均销售价还是有很大影响的，但效果在逐渐减小。不过这个政策反而刺激了相邻的维多利亚的房屋销售价格。


3、温哥华实施的房屋空置税，我认为是一个比较温和但效果长远的措施，具体效果如何，还有待时间的检验。


六、关于未来伦敦房地产趋势的个人看法。

我认为健康稳健的房地产市场，才符合大多数人包括地产经纪的利益，目前的市场行情有点疯狂，政府出台合适的政策规范这个市场抑制过猛的发展是很有必要的。

安省或者大多地区是否实行征收海外买家税，有一个问题大家需要注意。目前大多地区每个月的房屋交易量约1万套，按平均房价803455元匡算，多市政府每个月可以收到的土地转让税约10000X24339=2.43亿。根据温哥华的经验，如果征收海外买家税，交易量会减少40%，平均房价会降低20%，这样每个月多市政府可以收到的土地转让税约6000X17911=1.07亿。自由党省政府会这样干嘛？

如果实行征收海外买家税，伦敦会实行吗？如果伦敦不征收，伦敦的房价会更疯狂吗？

和一个房地产投资人朋友聊天，问他是否想目前脱手套现一套房子，他的回答是让房价再飞一会儿。

 

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最近，在伦敦火爆的房地产大环境下，伦敦的老年公寓市场会将迎来爆发。

开发商Chartwell Retirement Residences 已经出台一份方案—计划在Wharncliffe Road South附近再修建一座老年人公寓，该公寓将有7层楼高，包含179套房间。公寓建成后将紧邻Royalcliffe Retirement Residence。

Chartwell的副主席在接受采访的时候称：最近几年，伦敦吸引了大量的老年人口，伦敦现有的老年人公寓将很难满足将来的市场需求。

除此之外，伦敦市议会也收到了另一份提议：Revera Living计划在 Westmount附近的Morgan Avenue上修建一座可以容纳128位老人的长期护理中心。

目前，Revera 在伦敦运营着2个老年人长期护理中心和3个养老院。

然而，就在4个月前，Seasons Retirement Communities就曾提出在Baseline Road上修建一座10层，有184间房间的老年人养老公寓以及12幢排屋。

来自CBRE的副主席Peter Whatmore 分析了数据后称：伦敦的老年人养老地产的爆发，反应了强烈市场的需求。

此外，根据加拿大房屋地产抵押贷款公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）公布的数据，伦敦老年人公寓的空置率从2015年的12.6%下降到了9.6%，也反映了这个市场的健康程度。

来自 CMHC 的调查数据显示，目前伦敦的老年人公寓仅有2,160套，少于滑铁卢地区的2,557套以及St. Catharines-Niagara地区的2,283套。

根据以上的数据，可以看到的是，伦敦养老地产不爆发都很难了。





（伦敦华人网Leesanity原创）

 

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1、2017年3月份，伦敦地区房屋销售数量达到1242套，比2016年3月份高出44%，又创同期历史最高纪录。其中独立屋为1006套，比2016年3月份高出46.9%；镇屋和公寓为236套，比2016年3月份高出34.9%。

2017年3月份的房屋销售平均价是329218元，比2月份的307831元上涨了6.9%。2017年1月份至3月份的房屋销售平均价是314847元，比2016年1月份至3月份的房屋销售平均价上涨了12.8%。

2、华人购房热点区域有所扩大

由于华人比较喜欢的masonville mall附近（好的小学中学区域）、Rona后面（到中国超市和大学方便、房龄新点）房源非常少，部分华人购房者把目光投向了adlersbrook路以西部分。这个区域房龄比较新、房价适中、有公交车到大学。因为从住处到公交车站步行大都需要5分钟以上，前几年很多人不愿意选择这个区域。

从下面这几套基本一样的房子的上市价格，大家可以感受下这个区域房价的变化。

3、新建房屋出售方法也有了较大变化。2017年1月份帮一个客户买了一套八十多万的独立屋新房，定金大约是房价的1%，余款在2017年7月份交房时付清。才过了两个多月，一套三十多万的townhouse，定金居然是房价的20%了。

新建房屋，尤其是价位低一些的房屋，也很难和建筑商讨价还价了，有时候还需要加价抢offer。

新建房屋，很多已经排到明年四五月份才能交房。



4、伦敦房价上涨原因

伦敦房价上涨的原因应该是多方面的，大部分都是正常的因素，不必担心。比如，留学生父母（海外居民）为在伦敦上学的孩子购买居住房等等。

而投机性需求引起的房屋销售价格上涨，我个人认为是政府应该着力解决的问题。

 

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伦敦西北区独立屋整体出租

地址：2039 Denview Av， London

6年新、装修漂亮的独立屋整体出租了，3个卧室，3.5个卫生间，地下室装修，双车库。

租金1800/月+utilities，5月1日开始，一年租约。

有意者请和房东联系：电话519-200-5011，微信yang129688，谢谢。

rented.

 

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上面这套房子已经整租出去了，收到押金了。

 

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请问这样的房子现在市场价多少啊

40万了。

 

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London要爆涨了

大批多伦多人来伦敦买房。

 

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在西人心目中认为是比较好的中餐馆、Mandarin餐馆，5月17日将在伦敦西北区开第二家分店。该饭店的开张，解决了200多人就业问题。

 

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今天，下面这个消息又出来了。

安省正在计划建立一条新的高速铁路，以连接安省南部的各大城市，可望最迟到2025年就可以梦想成真。

高铁建成后，从伦敦到多伦多只需70分钟，从而实现在伦敦居住，在多伦多上班的梦想，而目前从伦敦开车前往多伦多往往要花费3个小时。

 

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1、据伦敦和圣托马斯地产局今天公布的资料，四月份伦敦的房屋交易数量又创同期历史最高记录，共成交1220套。平均房屋销售价格是347062元，比三月份上涨5.4%；其中独立屋平均销售价格是372461元，比三月份上涨4.7%，公寓和镇屋平均销售价格是248020元，比三月份上涨14.5%。

4月30日，MLS上待售独立屋数量是1210套，比2016年4月30日少44.5%；待售公寓和镇屋数量是307套，比2016年4月30日少52.6%。

伦敦市内各区的情况是这样的：2017年1至4月，伦敦西北区独立屋平均销售价格是449002元，比2016年全年平均销售价格378091元上涨了18.8%，镇屋和公寓平均销售价格是286343元，比2016年全年平均销售价格245901元上涨了16.4%。2017年1至4月，伦敦南区独立屋平均销售价格是399504元，比2016年全年平均销售价格324649元上涨了23.1%，镇屋和公寓平均销售价格是208483元，比2016年全年平均销售价格178541元上涨了16.8%。2017年1至4月，伦敦东区独立屋平均销售价格是271001元，比2016年全年平均销售价格228114元上涨了18.8%，镇屋和公寓平均销售价格是183320元，比2016年全年平均销售价格167998元上涨了9.1%。

伦敦各区都在上涨，幅度都不小。


2、为了抑制大多伦多及周边地区过热的房地产交易市场，4月20日安省省长韦恩公布了包括增加非居民投机税的新政策，并且从4月21日起执行。

这个新税称为“非居民投机税”NRST（Non-Resident Speculation Tax），也即如果房屋买家不是加拿大公民，也非永久居民，没有住在安省，也非加拿大公司，购房的时候必须交15%的税。

同时公布的还有其它措施，主要是禁止房东乱涨租金，租赁文件标准化，鼓励建设更多的租住房屋，反炒楼花机制，重新审议针对地产经纪的规管条例等等。

这些政策会对房地产交易市场产生什么的影响，不同人得出了完全不同的结论。

上面这篇文章认为政府的政策已经发挥了作用。

而上面这篇文章认为新政效果不大。

皇家银行投资部的首席经济师Eric Lascelles在Linkedin发文对加拿大房价走势作出三种分析预测。简单而言，房价的走势可能性是“上涨、停滞，或下跌”。最可能是情况是，房价涨幅变缓甚至停涨，机率为40%。而房价继续上涨或下跌的机率各有30%。

为什么大家的预测这么不一致，除了每个人的观点因素外，是不是也和这些政策的力度不大有关？

另外，这些政策的实施范围不包括伦敦，伦敦房市的未来走向如何，有待进一步观察。


3、2008年1月，时任安省省长麦坚迪和魁省省长查尔斯特共同宣布，两省将共同出资两百万元，进行魁北克至温莎高铁的预可行性研究报告。2009年2月联邦政府也加入这个行列。

2011年的报告显示，如果高铁的时速选用200公里/小时，整个项目将耗资189亿元；如果高铁的时速选用300公里/小时，整个项目将耗资213亿元。后来也就没有下文了。

2014年4月安省政府提出了在10年之内建设多伦多经滑铁卢到伦敦的高铁计划。在2014年12月安省政府的新闻公告中，多伦多经伦敦到温莎的高铁，将耗资290亿元，远超以前的估算了。

最近这件事又被炒了起来，看看这个月政府有什么宣布吧。不过很多人不看好这件事，认为建设这条高铁的可能性很低。

4、为了解决逐渐拥挤的市内交通问题，从2009年就开始启动的伦敦快速交通方案（Bus Rapid Transit，初期叫Smart Moves），计划在2020年开始建设，2025建成使用。

但目前沿线的一些居民还在反对这个方案，号召大家参加公众会议发表反对意见。

在加拿大做个项目是比较麻烦的。

 

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伦敦国际机场宣布，自6月1日起，由于Midland Instruments Ltd.(一家制造飞行设备公司)准备在伦敦拓展业务，他们计划招20位技术人员。

Midland Instruments是一家专门提供航空电子设备服务和维护的公司，他的客户甚至包括了美国海军。

 

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伦敦西北区、装修高档、仅七年新的独立屋开始招租。


1、地址：1954 Jubilee Cr， London

2、二楼有三个卧室、两个卫生间，一楼和地下室各有一个卫生间。

3、一楼有明亮的厨房、餐厅和电视房。

4、双车库、地下室装修。

5、整体出租，每月租金2300元加水电费等。

有兴趣的朋友请和房东Peter联系：微信：PeterXllll，电话：647-895-6198，谢谢。

rented.

 

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有各种原因会有积水。不是一定有。

 

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上面那套房子也整租出去了，两年合约。

 

[may-bai]

请教LZ，我们想买房自住，以北偏东为目标区域，按照现在伦敦的房市，是应该尽快出手，还是应该等一等观望一下？多谢！

我认为伦敦的房子还会涨一段时间，自住的话，现在买比较合适。

 

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谢谢您！我们也觉得早买比较好，但几乎所有老外都跟我们说，现在市场太疯狂了，最好等一等，等市场COOL DOWN一点再说。还有的老外趁高点卖了自己房子，然后租房，想等过一段房价降了再买。之前也有听说到了秋季房价会低一点，特别是因为有大学，可能有些家长会在这段时间买房子，等到八九月份市场就没那么火爆了。您怎么看？谢谢！

请您加我的微信私聊吧。

 

[may-bai]

1、2017年5月份，伦敦地区房屋销售数量达到1539套，比2016年5月份高出33.4%，又创同期历史最高纪录，也是1978年以来的单月最高记录。其中独立屋为1209套，比2016年5月份高出28.6%；镇屋和公寓为330套，比2016年5月份高出54.2%。

5月份房屋销售数量高涨的外在原因是很多外地人士对伦敦感兴趣。内在原因是目前伦敦较低的失业率、经济形势比较好。计划修建多伦多至伦敦温莎高铁的消息，对伦敦未来的新房建设会起很大的作用。

值得注意的是，2017年5月份的房屋销售平均价是344815元，比4月份的347062元下降了0.6%。其中独立屋的房屋销售平均价格为372163元，下降0.1%，公寓和镇屋的房屋销售平均价格为244619元，下降了1.4%。主要原因应该是受安省16条新政的影响，5月份新上市销售房屋数量共有1985套，比2016年5月多了15.5%。

2、由于地产局没有公布分区的房屋销售月平均价格资料，只能这样看华人比较喜欢的西北区的房价情况。

2017年1至4月份，伦敦西北区的独立屋平均销售价格是449002元，而2017年1至5月份独立屋平均销售价格是459176元，说明西北区的独立屋房价在5月份还是继续上升的。

2017年1至4月份，伦敦西北区的公寓和镇屋平均销售价格是286343元，而2017年1至5月份公寓和镇屋平均销售价格是286121元，说明西北区的公寓和镇屋房价在5月份有所下跌。

3、这一两年，有不少华人朋友在西大附近购买了投资房，华人房东多了很多，有些房东的房子因为位置、状态等等原因，招租有些困难。

明年Rona西面的几栋高楼建成后，估计还会对西大学生房屋出租市场产生冲击。

提醒从事或准备从事西大学生出租业务的朋友注意这些因素。

 

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近大学独立屋整体出租

可以步行到大学、到masonville mall的独立屋整体出租。

地址：1640 hillside dr

二楼有四个卧室、两个卫生间。一楼有宽大的厨房、餐厅、客厅、电视房。地下室部分装修，有电视房、游戏室。

双车库。非常大的后院。

房租每月2200全包，提供床、书桌、椅子等。

8月1日以后可以入住，租期一年。

有意者请和老杨联系，电话519-200-5011，微信yang129688。


leased.

 

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最近的一年里，伦敦的房地产销售屡屡打破纪录，地产公司计划在伦敦市的西南角再建两座公寓大楼。

房地产开发公司Old Oak 计划在Wonderland和Southdale 交汇处附近的Morgan Avenue区域修建两座分别为14层楼高，12层楼高的公寓楼以及14幢排屋。

据了解，这两座公寓大楼分别带有161个套间和113个套间。

Old Oak 主席表示Morgan Avenue区域是个潜力十足的地方，周围有很多商铺。

除此之外，加拿大抵押贷款住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）称：目前伦敦的住房空置率已经跌至2.1%，是2003年以来的最低值。据相关人士分析，得益于火爆的地产，一些老人已经出售自己的房产来套现。除此之外，婴儿潮的退热也使得一些人出售了自己的房产。

据了解，Old Oak曾在Sugarcreek Trail 修建了一座奢华的公寓楼，在Fox Hollow附近区域修建了另外一座公寓。目前，他们正计划修建第三座公寓大楼。

但是最夺眼球的还是，该公司计划明年春季在在515 RIchmond St.，靠近Dufferin Avenue的地方修建一座33层带有175个套间的公寓大楼。